Khi chuẩn bị xây dựng nhà ở, một trong những vấn đề được gia chủ quan tâm hàng đầu chính là chi phí thi công. Trong đó, lựa chọn xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện là phương án được nhiều gia đình tại TP.HCM cân nhắc vì có thể chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện theo ngân sách và sở thích riêng.

Tuy nhiên, để lựa chọn được nhà thầu phù hợp, gia chủ cần hiểu rõ đơn giá xây dựng phần thô bao gồm những hạng mục nào, phần nhân công hoàn thiện thực hiện đến đâu, vật tư nào do nhà thầu cung cấp và những khoản nào cần dự trù riêng.

Trong bài viết này, Công Ty TNHH Thương Mại Dịch Vụ Sản Xuất Xây Dựng An Quốc Khang sẽ giúp bạn tham khảo báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện tại TP.HCM năm 2026, đồng thời chia sẻ cách tính chi phí để chủ động hơn khi lập kế hoạch xây nhà.

Lựa chọn phương án thi công phù hợp giúp gia chủ kiểm soát ngân sách xây dựng hiệu quả.

1. Báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện tại TP.HCM 2026

Năm 2026, đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện tại TP.HCM có sự khác nhau tùy thuộc vào loại hình công trình, tổng diện tích xây dựng, kết cấu móng, số tầng, phong cách kiến trúc và điều kiện vận chuyển vật tư.

Dưới đây là khung giá tham khảo để gia chủ dự trù ngân sách ban đầu. Đơn giá cụ thể cần được xác định sau khi khảo sát khu đất, kiểm tra bản vẽ và thống nhất danh mục vật tư.

Lưu ý: Đây là khung giá tham khảo thị trường năm 2026, không phải bảng giá cố định áp dụng cho mọi công trình hoặc báo giá chính thức của An Quốc Khang. Giá có thể thay đổi theo diện tích, kết cấu, vật tư, vị trí thi công và phạm vi công việc trong hợp đồng. Các công trình có diện tích nhỏ, hẻm sâu hoặc thiết kế đặc biệt cần được khảo sát riêng.

2. Phân biệt xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện

Để tránh nhầm lẫn khi nhận báo giá, gia chủ cần hiểu rõ hai phần công việc này được kết hợp như thế nào trong một hợp đồng thi công.

2.1. Thi công phần thô là gì?

Thi công phần thô là giai đoạn hình thành bộ khung và các cấu kiện cơ bản của ngôi nhà. Đây là phần quan trọng quyết định độ ổn định, khả năng chịu lực và tuổi thọ công trình.

Các hạng mục chính thường bao gồm:

• Thi công móng và các cấu kiện nền móng theo thiết kế.
• Thi công cột, dầm, sàn bê tông cốt thép.
• Xây tường bao, tường ngăn và các cấu kiện xây tô.
• Thi công cầu thang bê tông và mái theo hồ sơ thiết kế.
• Lắp đặt hệ thống ống điện, ống cấp thoát nước âm tường theo phạm vi hợp đồng.
• Thực hiện các công việc chống thấm thuộc phần thô theo thỏa thuận.

2.2. Nhân công hoàn thiện là gì?

Nhân công hoàn thiện là chi phí lao động để thực hiện các công việc đưa ngôi nhà từ trạng thái xây tô cơ bản đến giai đoạn hoàn thiện theo thiết kế. Trong gói thi công phần thô và nhân công hoàn thiện, nhà thầu đảm nhận phần nhân lực thi công, còn vật liệu hoàn thiện thường do gia chủ cung cấp.

Các công việc phổ biến gồm:

• Nhân công cán nền, lát gạch sàn và ốp gạch tường.
• Nhân công sơn bả, sơn nước trong nhà và ngoài nhà theo phạm vi hợp đồng.
• Nhân công thi công trần thạch cao nếu có trong thỏa thuận.
• Nhân công lắp đặt thiết bị vệ sinh và phụ kiện cơ bản.
• Nhân công lắp đặt cửa, lan can, tay vịn và các chi tiết hoàn thiện.
• Nhân công lắp đặt thiết bị điện và hoàn thiện hệ thống kỹ thuật.

Thi công đúng kỹ thuật và phối hợp nhân lực hợp lý giúp bảo đảm chất lượng công trình.

2.3. Bảng phân biệt trách nhiệm cung cấp vật tư và nhân công

Lưu ý: Bảng trên thể hiện cách phân chia phổ biến. Trách nhiệm cụ thể phải được ghi rõ trong bảng khối lượng và hợp đồng thi công, không nên chỉ dựa vào tên gói dịch vụ.

3. Danh mục vật tư và hạng mục thi công phần thô

Chất lượng phần thô phụ thuộc nhiều vào chủng loại vật liệu, nguồn gốc sản phẩm và quy trình thi công. Khi nhận báo giá, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp danh mục vật tư cụ thể để thuận tiện kiểm tra và nghiệm thu.

3.1. Vật liệu xây dựng cơ bản

3.2. Các hạng mục thi công cần có trong hợp đồng

• Thi công móng theo phương án kết cấu được duyệt.
• Thi công hệ thống cột, dầm, sàn và cầu thang.
• Xây tường, tô trát trong và ngoài nhà.
• Thi công mái và các cấu kiện bê tông theo thiết kế.
• Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường theo bản vẽ.
• Thực hiện các hạng mục chống thấm đã thống nhất.
• Nhân công lát nền, ốp tường, sơn nước và lắp đặt thiết bị hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng.

Đặc biệt, gia chủ nên yêu cầu ghi rõ loại bê tông, mác bê tông, quy cách thép, phương án chống thấm và tiêu chuẩn nghiệm thu. Đây là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và độ bền của ngôi nhà.

4. Cách tính diện tích xây dựng và dự toán chi phí

Thông thường, nhà thầu sử dụng diện tích xây dựng quy đổi để lập báo giá theo m². Tổng diện tích tính tiền không chỉ bao gồm diện tích sàn sử dụng mà còn có thể bao gồm móng, mái, ban công, sân và các hạng mục khác theo hệ số thỏa thuận.

4.1. Các hạng mục thường được tính vào diện tích xây dựng

Lưu ý: Các hệ số diện tích không phải một công thức bắt buộc áp dụng giống nhau cho mọi nhà thầu. Gia chủ cần yêu cầu bảng tính diện tích chi tiết, nêu rõ từng hệ số và phạm vi công việc để so sánh báo giá chính xác.

4.2. Công thức dự toán chi phí phần thô và nhân công hoàn thiện

5. Ví dụ dự toán chi phí xây nhà phần thô tại TP.HCM

Để dễ hình dung, hãy tham khảo ví dụ một căn nhà phố có diện tích đất 5m × 20m, quy mô 1 trệt, 2 lầu và mái bê tông. Giả sử sau khi tính móng, các tầng và mái theo hệ số quy đổi của nhà thầu, tổng diện tích xây dựng được xác định là 300m².

Như vậy, với diện tích xây dựng quy đổi 300m² và đơn giá giả định 3.800.000 đồng/m², tổng giá trị hợp đồng dự kiến là 1,14 tỷ đồng.

Đây là ví dụ tính toán minh họa, không phải báo giá cho một công trình cụ thể. Giá trị thực tế còn phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế, phương án móng, điều kiện vận chuyển, danh mục vật tư và các điều khoản đã thống nhất. Các khoản chưa nằm trong đơn giá cần được bóc tách riêng để tránh hiểu nhầm.

6. Những yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô năm 2026

Cùng một diện tích xây dựng nhưng hai ngôi nhà có thể có mức báo giá khác nhau. Nguyên nhân đến từ điều kiện thi công, quy mô kết cấu và yêu cầu kiến trúc của từng công trình.

6.1. Tổng diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng ảnh hưởng đến khối lượng vật tư, nhân lực và thời gian thi công. Công trình có tổng diện tích lớn thường có điều kiện tối ưu chi phí tổ chức thi công tốt hơn so với công trình nhỏ, tuy nhiên đơn giá vẫn phải căn cứ vào thiết kế thực tế.

6.2. Địa chất và phương án móng

Nền đất yếu, khu vực có mực nước ngầm cao hoặc công trình cần sử dụng móng cọc có thể làm tăng chi phí khảo sát, gia cố nền móng và thi công. Đây là hạng mục cần được đánh giá kỹ trước khi chốt ngân sách.

6.3. Vị trí và điều kiện vận chuyển

Nhà mặt tiền đường lớn thường thuận tiện hơn trong việc tập kết vật tư. Ngược lại, công trình nằm trong hẻm nhỏ, đường khó tiếp cận hoặc bị hạn chế giờ vận chuyển có thể phát sinh chi phí trung chuyển, bốc xếp và nhân công.

6.4. Phong cách kiến trúc

Nhà phố hiện đại thường có hình khối tương đối đơn giản. Trong khi đó, nhà tân cổ điển hoặc biệt thự có nhiều chi tiết trang trí, ban công, mái và cấu kiện phức tạp nên có thể cần thêm thời gian, vật tư và nhân lực.

6.5. Chất lượng vật tư và yêu cầu kỹ thuật

Chủng loại thép, xi măng, bê tông, gạch xây, ống điện nước và tiêu chuẩn chống thấm đều ảnh hưởng đến giá trị hợp đồng. Gia chủ không nên chỉ so sánh tổng giá mà cần đối chiếu từng thương hiệu, quy cách và tiêu chuẩn kỹ thuật.

7. Những chi phí cần dự trù ngoài hợp đồng phần thô và nhân công hoàn thiện

Một trong những nguyên nhân khiến ngân sách xây nhà vượt dự kiến là gia chủ chưa xác định đầy đủ các khoản chưa nằm trong phạm vi hợp đồng. Vì vậy, trước khi ký kết, cần làm rõ những hạng mục sau:

• Vật tư hoàn thiện: Gạch lát nền, gạch ốp tường, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn và các phụ kiện trang trí nếu chủ nhà tự cung cấp.
• Gia cố nền móng: Ép cọc, khoan cọc, cừ tràm, xử lý nền đất yếu hoặc các biện pháp đặc biệt theo khảo sát.
• Chi phí thiết kế: Thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước và các hồ sơ kỹ thuật nếu chưa nằm trong gói dịch vụ.
• Thủ tục pháp lý: Lệ phí hành chính, chi phí hồ sơ và các khoản dịch vụ hỗ trợ nếu có.
• Thiết bị đặc biệt: Thang máy, máy lạnh, hệ thống năng lượng mặt trời, thiết bị thông minh và nội thất rời.
• Hạng mục ngoài thiết kế: Cổng, hàng rào, sân vườn, mái che hoặc công trình phụ nếu chưa được tính trong hợp đồng.
• Thuế và chi phí liên quan: Cần xác định rõ giá báo đã bao gồm VAT hay chưa và cách xử lý các khoản phát sinh hợp lệ.

8. Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu xây dựng phần thô uy tín tại TP.HCM

Giá xây dựng là yếu tố quan trọng nhưng không phải tiêu chí duy nhất khi lựa chọn nhà thầu. Một đơn vị thi công phù hợp cần có khả năng tổ chức công việc, kiểm soát chất lượng vật tư và thực hiện đúng phạm vi đã cam kết.

8.1. Không nên lựa chọn chỉ vì giá rẻ

Báo giá thấp nhưng không có danh mục vật tư, không bóc tách khối lượng hoặc bỏ sót các hạng mục quan trọng có thể khiến gia chủ phải thanh toán thêm trong quá trình thi công. Hãy so sánh những báo giá có cùng phạm vi công việc và tiêu chuẩn vật tư.

8.2. Kiểm tra danh mục vật tư trước khi ký hợp đồng

Yêu cầu nhà thầu ghi rõ thương hiệu, quy cách, chủng loại vật tư chính. Những nội dung như thép, xi măng, bê tông, gạch xây, dây điện và ống nước cần được thống nhất cụ thể.

8.3. Hợp đồng cần quy định rõ tiến độ và trách nhiệm

Hợp đồng nên có thời gian thi công, các mốc nghiệm thu, phương thức thanh toán, trách nhiệm bảo vệ công trình, xử lý phát sinh và điều kiện bảo hành. Đây là cơ sở giúp hai bên phối hợp minh bạch trong suốt quá trình xây dựng.

8.4. Quan tâm đến quy trình nghiệm thu

Gia chủ nên theo dõi các giai đoạn quan trọng như nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông, kiểm tra xây tô, thử áp lực đường ống và kiểm tra chống thấm. Việc nghiệm thu đúng thời điểm giúp phát hiện sai sót trước khi chuyển sang công đoạn tiếp theo.

9. An Quốc Khang – Đơn vị tư vấn và thi công xây dựng tại TP.HCM

Để xây dựng một ngôi nhà bền vững, gia chủ không chỉ cần một mức giá hợp lý mà còn cần phương án thi công phù hợp với hiện trạng đất, nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính của gia đình.

Công Ty TNHH Thương Mại Dịch Vụ Sản Xuất Xây Dựng An Quốc Khang định hướng cung cấp giải pháp xây dựng nhà ở với sự chú trọng vào chất lượng thi công, tính minh bạch trong dự toán và sự phối hợp xuyên suốt giữa các giai đoạn công trình.

Khi lựa chọn dịch vụ của An Quốc Khang, gia chủ có thể trao đổi các nhu cầu liên quan đến:

An Quốc Khang hướng đến việc giúp gia chủ hiểu rõ từng khoản chi phí, chủ động lựa chọn vật liệu và có kế hoạch xây dựng phù hợp ngay từ đầu.

10. Câu hỏi thường gặp về xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện

1. Xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện có bao gồm vật tư hoàn thiện không?

Thông thường, gói này bao gồm vật tư phần thô và nhân công thực hiện các hạng mục hoàn thiện. Vật liệu hoàn thiện như gạch lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa và đèn thường do chủ nhà cung cấp. Tuy nhiên, phạm vi cụ thể cần được xác nhận trong hợp đồng.

2. Đơn giá xây dựng phần thô năm 2026 tại TP.HCM là bao nhiêu?

Mức tham khảo phổ biến cho gói phần thô và nhân công hoàn thiện khoảng 3.500.000 – 4.500.000 đồng/m² tùy loại hình nhà và điều kiện thi công. Công trình có kiến trúc phức tạp hoặc yêu cầu kỹ thuật đặc biệt có thể có mức giá cao hơn.

3. Xây nhà phần thô có bao gồm ép cọc không?

Không phải hợp đồng nào cũng bao gồm chi phí ép cọc. Hạng mục này thường được tính riêng theo phương án móng, số lượng cọc, chiều dài cọc và điều kiện địa chất thực tế.

4. Chủ nhà có được tự mua vật liệu hoàn thiện không?

Có. Đây là một trong những ưu điểm của phương án phần thô và nhân công hoàn thiện. Gia chủ có thể chủ động lựa chọn gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa và các vật liệu trang trí theo ngân sách. Hai bên cần thống nhất tiến độ cung cấp vật tư để không ảnh hưởng lịch thi công.

5. Có nên thuê một đơn vị thi công cả phần thô và nhân công hoàn thiện không?

Việc sử dụng cùng một nhà thầu giúp phối hợp nhân lực và tiến độ giữa các giai đoạn thuận tiện hơn. Gia chủ cũng dễ thống nhất trách nhiệm thi công và nghiệm thu. Tuy nhiên, cần xác định rõ phạm vi công việc và trách nhiệm cung cấp vật tư trong hợp đồng.

6. Làm thế nào để nhận báo giá xây dựng chính xác?

Gia chủ nên chuẩn bị thông tin diện tích đất, vị trí công trình, số tầng, nhu cầu sử dụng và bản vẽ thiết kế nếu đã có. Nhà thầu cần khảo sát hiện trạng, xác định diện tích xây dựng quy đổi và bóc tách phạm vi công việc trước khi lập báo giá chính thức.

Thông tin đơn giá trong bài viết có tính chất tham khảo thị trường năm 2026. Báo giá chính thức cần căn cứ vào hồ sơ thiết kế, khảo sát hiện trạng, chủng loại vật tư, diện tích xây dựng và điều kiện thi công của từng công trình.